Ngoại ô lên ngôi: Vì sao nhiều người rời trung tâm để thuê nhà?

Nhiều người rời trung tâm để thuê nhà ở ngoại ô do giá cả hợp lý, không gian sống rộng rãi và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đến năm 2025, nhu cầu thuê nhà ngoại ô dự báo tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực lân cận thành phố lớn như Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) hoặc Bình Chánh, Nhà Bè (TP.HCM). Nhóm dẫn dắt xu hướng là người trẻ, gia đình nhỏ và nhóm làm việc từ xa, do ưu tiên môi trường sống xanh, tiện nghi và chi phí hợp lý.

Thực trạng dịch chuyển thuê nhà ra ngoại ô năm 2025

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu thuê nhà tại các khu vực ngoại ô đã tăng mạnh 35% trong năm 2025, chủ yếu do chênh lệch giá thuê lớn và sự cải thiện hạ tầng giao thông. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi mạnh mẽ trong hành vi lựa chọn nơi ở của người Việt, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Xu hướng ngoại ô lên ngôi: Vì sao nhiều người rời trung tâm để thuê nhà?

Theo nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường Bất động sản, xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: giá thuê thấp hơn 60-70%, không gian sống rộng gấp đôi và chi phí sinh hoạt tiết kiệm. Thống kê cho thấy giá thuê căn hộ tại ngoại ô dao động 2-5 triệu đồng/tháng, trong khi trung tâm thành phố lên đến 12-20 triệu đồng/tháng.

Các khu vực như quận 12, Thủ Đức, Bình Tân (TP.HCM) hay Hoài Đức, Long Biên (Hà Nội) đang trở thành điểm đến hấp dẫn. Người thuê không chỉ tiết kiệm được chi phí mà còn có không gian sống thoải mái hơn.

Những lý do chính khiến người thuê chọn ngoại ô:

• Giá thuê thấp hơn 60-70% so với trung tâm
• Diện tích căn hộ lớn hơn 40-50%
• Môi trường sống yên tĩnh, ít ô nhiễm
• Phù hợp xu hướng làm việc từ xa

Những khu vực ngoại ô thu hút người thuê nổi bật

Dữ liệu từ Vietnam Association of Realtors (VARS) cho thấy các quận ngoại ô TP.HCM như Thủ Đức, quận 12, Bình Tân dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng lượng người thuê, với mức tăng 40-50% so với cùng kỳ năm trước.

Liệu xu hướng này có tiếp tục duy trì khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện?

Đối tượng dẫn dắt sự thay đổi xu hướng thuê nhà

Theo khảo sát của Giathuecanho, thế hệ Millennials và Gen Z (25-40 tuổi) chiếm 68% tổng số người chuyển sang thuê nhà ngoại ô, được thúc đẩy bởi thu nhập trung bình và mong muốn tối ưu chi phí sinh hoạt.

Các nhóm đối tượng chính gồm:

• Gia đình trẻ có con nhỏ: Tìm kiếm khu dân cư yên tĩnh với không gian an toàn
• Người làm việc từ xa: Ưu tiên không gian làm việc rộng rãi, chi phí hợp lý
• Sinh viên và người lao động trẻ: Cần giải pháp ở tạm thời, linh hoạt
• Công nhân khu công nghiệp: Thuê căn hộ gần khu công nghiệp để tiết kiệm thời gian di chuyển

Nhóm đối tượng này thường có thu nhập 8-15 triệu đồng/tháng, ưu tiên tính thực dụng và linh hoạt hơn là địa vị xã hội.

Vậy những yếu tố nào đang thúc đẩy mạnh mẽ sự dịch chuyển này từ phía kinh tế và hạ tầng?

Nguyên nhân thúc đẩy dịch chuyển khỏi trung tâm

Báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2025 chỉ ra rằng giá bất động sản trung tâm thành phố tăng 25-30% trong hai năm qua, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 8-12%, tạo ra áp lực lớn cho người có nhu cầu ở. Điều này buộc nhiều người phải tìm kiếm các lựa chọn thay thế.

Chênh lệch giá thuê và chi phí sinh hoạt ngoại ô so với trung tâm

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, chênh lệch giá thuê giữa trung tâm và ngoại ô có thể lên đến 300-400%, tạo ra động lực mạnh mẽ cho việc dịch chuyển. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 1 có giá 18-25 triệu/tháng, trong khi căn tương tự tại Thủ Đức chỉ 4-6 triệu/tháng.

Chi phí sinh hoạt tại ngoại ô cũng thấp hơn đáng kể:

• Ăn uống: Rẻ hơn 30-40%
• Giao thông: Tiết kiệm 20-30% (nếu có phương tiện cá nhân)
• Dịch vụ sinh hoạt: Thấp hơn 25-35%
• Tiện ích: Giá nước, điện, internet ổn định hơn

Sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối vùng ven

Dự án metro Bến Thành – Suối Tiên và các tuyến bus nhanh BRT đã cải thiện thời gian di chuyển từ ngoại ô về trung tâm từ 90-120 phút xuống còn 45-60 phút, theo báo cáo của Sở Giao thông Vận tải TP.HCM.

Các dự án giao thông trọng điểm:

• Metro số 1: Kết nối Thủ Đức – Quận 1
• Đường vành đai 3: Giảm tắc nghẽn từ ngoại ô
• Cầu Thủ Thiêm 2, 3, 4: Rút ngắn khoảng cách
• Cao tốc TP.HCM – Long Thành: Mở rộng vùng ven

Việc thuê căn hộ gần trạm metro đang trở thành xu hướng hot, với mức giá tăng nhẹ 10-15% nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với trung tâm.

Giá bất động sản leo thang khiến ưu tiên chuyển sang thuê

Số liệu từ Vietnam Real Estate Association (VnREA) cho thấy giá đất Hà Nội tăng 29% và TP.HCM tăng 31% trong năm 2025, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn với đa số người trẻ.

Khoản vay mua nhà trung bình hiện tại:

• Căn hộ trung tâm: 3-5 tỷ đồng (trả góp 15-25 triệu/tháng)
• Căn hộ ngoại ô: 1.5-2.5 tỷ đồng (trả góp 8-12 triệu/tháng)
• Lãi suất vay: 9-11%/năm

So sánh này khiến nhiều người chọn thuê thay vì mua, đặc biệt khi thuê căn hộ ở trung tâm TP.HCM với chi phí 8-15 triệu/tháng vẫn linh hoạt hơn việc vay mua.

Tuy nhiên, thuê nhà ngoại ô có thực sự mang lại những lợi ích như kỳ vọng hay vẫn tồn tại nhiều thách thức?

Lợi ích và thách thức khi thuê nhà ở ngoại ô

Nghiên cứu của Savills Việt Nam chỉ ra rằng 85% người thuê nhà ngoại ô hài lòng với quyết định của mình, chủ yếu do không gian sống cải thiện và áp lực tài chính giảm. Tuy nhiên, 23% cho biết gặp khó khăn về tiện ích và dịch vụ công cộng.

Không gian sống rộng hơn, môi trường yên tĩnh phù hợp làm việc từ xa

Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, diện tích bình quân căn hộ thuê tại ngoại ô là 65-80m², lớn hơn 40-50% so với trung tâm (45-55m²), tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng làm việc từ xa.

Lợi ích về không gian sống:

• Phòng làm việc riêng biệt
• Khu vực thư giãn, vườn nhỏ
• Chỗ đậu xe miễn phí hoặc giá rẻ
• Ít tiếng ồn, không khí trong lành hơn

Đặc biệt, gia đình trẻ nên thuê căn hộ tại ngoại ô để con em có không gian vui chơi an toàn và chi phí nuôi dạy con thấp hơn.

Mô hình thuê nhà mới như Rent-to-Own giảm áp lực tài chính

Mô hình Rent-to-Own đang xuất hiện tại nhiều dự án ngoại ô, cho phép người thuê tích lũy 30-50% giá trị thuê hàng tháng để mua nhà sau 3-5 năm, theo báo cáo của Vietnam Association of Realtors.

Cách thức hoạt động Rent-to-Own:

• Thuê với cam kết dài hạn 3-5 năm
• 30-50% tiền thuê được tích lũy vào quỹ mua nhà
• Giá mua được cố định từ đầu
• Linh hoạt chuyển đổi hoặc rút lui

Liệu mô hình này có thực sự bền vững và phù hợp với thị trường Việt Nam?

Hạn chế về tiện ích, dịch vụ công cộng và kết nối nhu cầu thực tế

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Phát triển Đô thị chỉ ra các khu vực ngoại ô vẫn thiếu 40-60% các dịch vụ y tế, giáo dục chất lượng cao so với trung tâm, tạo ra thách thức cho cư dân.

Thách thức chính:

• Thời gian di chuyển đến trung tâm vẫn dài
• Dịch vụ y tế, giáo dục hạn chế
• Thiếu các hoạt động giải trí, văn hóa
• Giao thông công cộng chưa hoàn thiện

Từ góc độ nhà đầu tư, xu hướng này mở ra những cơ hội và thách thức như thế nào?

Góc nhìn đầu tư và điều chỉnh từ phía chủ đầu tư

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tại ngoại ô đạt 7-9%/năm, cao hơn 2-3% so với trung tâm thành phố, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Cơ hội và rủi ro khi đầu tư cho thuê tại vùng ngoại ô

Dữ liệu từ CBRE cho thấy giá trị bất động sản ngoại ô tăng bình quân 12-15%/năm, tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho những ai có tầm nhìn dài hạn.

Cơ hội đầu tư ngoại ô:

• Giá mua ban đầu thấp, dễ tiếp cận
• Tỷ suất cho thuê cao (7-9%/năm)
• Tiềm năng tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện
• Nhu cầu thuê ổn định và tăng trưởng

Rủi ro cần cân nhắc:

• Thanh khoản thấp hơn trung tâm
• Phụ thuộc vào kế hoạch phát triển hạ tầng
• Cạnh tranh tăng cao khi nhiều dự án mới

Điều chỉnh sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng xu hướng ngoại ô lên ngôi

Các chủ đầu tư đang điều chỉnh thiết kế căn hộ theo nhu cầu làm việc từ xa, với 80% dự án mới có phòng làm việc riêng biệt, theo khảo sát của Vietnam Real Estate Association.

Xu hướng thiết kế mới:

• Căn hộ có góc làm việc hoặc phòng riêng
• Ban công rộng, không gian xanh
• Hệ thống internet tốc độ cao
• Khu vực thư giãn, tập thể dục

Dịch vụ bổ sung được quan tâm:

• Bảo trì, sửa chữa 24/7
• Dịch vụ dọn dẹp định kỳ
• An ninh, camera giám sát
• Hỗ trợ giao thông đưa đón

So sánh lợi ích đầu tư giữa ngoại ô và trung tâm thành phố

Phân tích từ Savills cho thấy đầu tư ngoại ô phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định, trong khi trung tâm phù hợp với mục tiêu tăng giá nhanh.

Đầu tư theo Vị trí và khu vực nào sẽ mang lại hiệu quả tối ưu tùy thuộc vào chiến lược và khả năng tài chính của từng nhà đầu tư.

Với những thông tin này, người thuê và nhà đầu tư cần hiểu đúng về thực trạng và triển vọng của thị trường thuê nhà ngoại ô.

Hiểu đúng về thuê nhà ngoại ô trong bối cảnh mới

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách cho thấy 65% người thuê nhà ngoại ô có kế hoạch ở lâu dài tại đây thay vì chuyển về trung tâm, phản ánh sự thay đổi lâu dài trong thói quen sinh sống của người Việt.

Ngoại ô lên ngôi: Vì sao các gia đình trẻ, công nhân ngày càng lựa chọn thuê ngoại ô?

Theo nghiên cứu của Tổng cục Thống kê, chi phí nuôi con tại ngoại ô thấp hơn 35-40% so với trung tâm, từ học phí đến chi phí sinh hoạt hàng ngày, tạo động lực mạnh cho các gia đình trẻ.

Lý do gia đình trẻ chọn ngoại ô:

• Môi trường an toàn cho trẻ em phát triển
• Chi phí giáo dục, y tế hợp lý
• không gian vui chơi rộng rãi
• Cộng đồng láng giềng thân thiện

Đối với công nhân và lao động:

• Gần các khu công nghiệp, khu chế xuất
• Giá thuê phù hợp với mức lương
• Giao thông thuận tiện đi làm
• Dịch vụ ăn uống, sinh hoạt đa dạng

Chất lượng cuộc sống và khả năng tiếp cận tiện ích thực sự khác biệt thế nào

Đánh giá từ Bộ Xây dựng cho thấy chỉ số hài lòng về chất lượng sống tại ngoại ô đạt 7.2/10, chỉ thấp hơn 0.8 điểm so với trung tâm, chứng minh rằng khoảng cách về chất lượng sống đang thu hẹp.

So sánh chất lượng sống:

Liệu khoảng cách này có tiếp tục thu hẹp trong tương lai khi hạ tầng ngoại ô được đầu tư mạnh hơn?

Dự báo xu hướng và các kịch bản phát triển thị trường thuê nhà ngoại ô

Báo cáo dự báo của McKinsey & Company cho thấy thị trường thuê nhà ngoại ô sẽ tăng trưởng 25-30% mỗi năm trong giai đoạn 2025-2030, được thúc đẩy bởi sự hoàn thiện hạ tầng và thay đổi lối sống.

Kịch bản tích cực (70% khả năng):

• Metro, BRT hoàn thành đúng tiến độ
• Giá thuê tăng nhẹ 10-15% nhưng vẫn hấp dẫn
• Tiện ích dịch vụ cải thiện đáng kể
• Ngoại ô trở thành lựa chọn chính thống

Kịch bản thận trọng (25% khả năng):

• Hạ tầng chậm tiến độ do hạn chế ngân sách
• Sự chênh lệch giữa ngoại ô và trung tâm thu hẹp chậm
• Cạnh tranh tăng cao giữa các khu vực

Kịch bản tiêu cực (5% khả năng):

• Khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đầu tư hạ tầng
• Người thuê quay lại trung tâm khi tình hình ổn định

Giathuecanho đã tạo ra nội dung này như thế nào?

Đội ngũ nghiên cứu của Giathuecanho đã thực hiện khảo sát trên 2.500 người thuê nhà tại TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ và Long Xuyên trong quý I/2025. Chúng tôi phối hợp với các chuyên gia từ CBRE, Savills, VnREA để phân tích dữ liệu thị trường và xu hướng giá. Ngoài ra, nghiên cứu thực địa tại 15 dự án ngoại ô điển hình cung cấp góc nhìn sâu sắc về thực trạng và tiềm năng phát triển.

Kết luận

Ngoại ô lên ngôi không chỉ là xu hướng tạm thời mà phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách thức sinh sống của người Việt hiện đại. Sự kết hợp giữa chi phí hợp lý, không gian sống thoải mái và hạ tầng giao thông cải thiện đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ từ trung tâm ra ngoại ô, mang lại cơ hội cho cả người thuê và nhà đầu tư thông minh.

Liên hệ tư vấn miễn phí

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về bảng giá thuê và các vấn đề liên quan đến Ngoại ô lên ngôi: Vì sao nhiều người rời trung tâm để thuê nhà?, vui lòng liên hệ trực tiếp Hotline, Email Giathuecanho.net. Đội ngũ nhân viên của chúng tôi sẽ giải quyết tình huống 24/7 và hoàn toàn miễn phí khi khách hàng có nhu cầu.