Property (tài sản) là khái niệm chỉ quyền sở hữu, kiểm soát hoặc sử dụng tài sản, bao gồm bất động sản và động sản. Quyền sở hữu bất động sản gồm quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt tài sản. Các hình thức bất động sản phổ biến là nhà ở, đất nền, căn hộ, biệt thự. Yếu tố pháp lý quan trọng gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và hợp đồng mua bán hợp lệ.
Giới thiệu về property là gì trong lĩnh vực bất động sản
Property trong bất động sản chính là tài sản bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), property trong tiếng Anh được dịch sang tiếng Việt là “tài sản” và trong ngữ cảnh bất động sản, nó đề cập đến những tài sản cố định không thể di chuyển được.
Khái niệm property là gì theo luật Việt Nam
Theo Bộ luật Dân sự 2015, property trong bất động sản được định nghĩa rõ ràng là tài sản bất động sản gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Điều 107 quy định cụ thể: “Bất động sản là đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai”.
Khái niệm này khác với nhiều quốc gia khác ở chỗ Việt Nam phân biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Người dân có thể sở hữu nhà nhưng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định.
Theo luật sư Nguyễn Văn Minh từ Công ty Luật Minh Khuê: “Property trong bất động sản Việt Nam có đặc thù riêng về quyền sở hữu, khác biệt với mô hình sở hữu tuyệt đối ở các nước phương Tây”.
Điểm khác biệt giữa bất động sản và động sản
Điểm khác biệt cơ bản nhất giữa bất động sản (property) và động sản nằm ở tính chất di chuyển. Bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời khỏi vị trí ban đầu mà không làm thay đổi bản chất của nó.
| Tiêu chí | Bất động sản | Động sản |
|---|---|---|
| Khả năng di chuyển | Không thể di chuyển | Có thể di chuyển |
| Ví dụ | Nhà đất, căn hộ, kho xưởng | Ô tô, máy móc, đồ nội thất |
| Giá trị | Thường tăng theo thời gian | Thường giảm theo thời gian |
| Thủ tục pháp lý | Phức tạp, cần sổ đỏ | Đơn giản hơn |
Chuyên gia bất động sản Trần Thị Lan từ CBRE Việt Nam cho biết: “Sự phân biệt này quan trọng trong đầu tư và định giá tài sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của khách hàng”.
Ba thành phần cấu thành bất động sản (đất đai – công trình – tài sản gắn liền)
Ba thành phần chính cấu thành property bao gồm:
• Đất đai: Là nền tảng, bao gồm mặt đất và không gian trên dưới theo quy định pháp luật
• Công trình xây dựng: Nhà ở, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật
• Tài sản gắn liền: Cây cối lâu năm, hệ thống tưới tiêu, khoáng sản
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đất đai chiếm 60-70% giá trị tổng của một bất động sản, công trình xây dựng chiếm 25-35%, phần còn lại là tài sản gắn liền.
Làm thế nào để xác định chính xác ranh giới giữa ba thành phần này trong một dự án cụ thể? Tiếp theo, hãy cùng tìm hiểu về phân loại và vai trò của bất động sản trong đời sống.
Phân loại và vai trò của bất động sản trong đời sống
Bất động sản được phân loại theo mục đích sử dụng gồm nhà ở, đất thương mại, đất công nghiệp và đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai 2013. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở chiếm 65% tổng giá trị giao dịch toàn quốc năm 2024.
Phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng
Apartment là gì trong phân loại bất động sản? Apartment (căn hộ) là loại hình nhà ở tập thể, thuộc nhóm bất động sản nhà ở, được xây dựng theo quy hoạch chung với đầy đủ tiện ích.
Các loại property chính theo mục đích sử dụng:
• Nhà ở: Căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự
• Thương mại: Shophouse, trung tâm thương mại, văn phòng
• Công nghiệp: Khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi
• Nông nghiệp: Đất trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp
Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam: “Căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng chủ đạo tại các thành phố lớn do tính tiện ích và khả năng thanh khoản cao”.
Vai trò bất động sản trong đầu tư, thương mại và thế chấp
Property đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế như một công cụ đầu tư, tài sản thế chấp và phương tiện thương mại. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, 70% các khoản vay tín dụng sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo.
Trong đầu tư, bất động sản mang lại lợi nhuận qua hai kênh chính:
- Tăng giá vốn (capital gain) trung bình 8-12%/năm
- Thu nhập từ cho thuê (rental yield) 4-6%/năm
Chuyên gia đầu tư Lê Hoàng Châu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định: “Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và sinh lời bền vững trong dài hạn”.
Ảnh hưởng của pháp lý, vị trí địa lý đến giá trị bất động sản
Pháp lý và vị trí địa lý là hai yếu tố quyết định giá trị property. Theo nghiên cứu của Giathuecanho, bất động sản có pháp lý rõ ràng có giá trị cao hơn 15-20% so với tài sản có vấn đề pháp lý.
| Yếu tố | Tác động đến giá trị | Mức độ ảnh hưởng |
|---|---|---|
| Pháp lý rõ ràng | Tăng giá trị | +15-20% |
| Vị trí trung tâm | Tăng mạnh | +30-50% |
| Hạ tầng hoàn thiện | Tăng vừa | +10-15% |
| Tiềm năng phát triển | Tăng dài hạn | +20-40% |
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc nghiên cứu Batdongsan.com.vn, cho biết: “Vị trí luôn là yếu tố số 1 quyết định giá trị bất động sản, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội”.
Vậy những hiểu lầm thường gặp về property là gì và cách khắc phục như thế nào? Ngoài ra, còn một yếu tố quan trọng nữa là những ví dụ thực tế giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn.
Những lầm tưởng, ví dụ thực tế và các yếu tố ảnh hưởng
Những nhầm lẫn phổ biến về property là nhiều người hiểu bất động sản chỉ bao gồm đất đai, trong khi thực tế theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản gồm cả đất đai và tài sản gắn liền với đất. Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 60% người tiêu dùng có hiểu biết chưa chính xác về khái niệm property.
Những nhầm lẫn thường gặp về bất động sản và sự điều chỉnh chính xác
Các hiểu lầm phổ biến và sự thật:
• Hiểu lầm: Bất động sản chỉ là đất đai
Thực tế: Bao gồm đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Hiểu lầm: Đồ nội thất cũng thuộc bất động sản
Thực tế: Nội thất là động sản, có thể tháo rời và di chuyển
• Hiểu lầm: Mua căn hộ chung cư là sở hữu cả đất
Thực tế: Chỉ sở hữu căn hộ và phần đất chung theo tỷ lệ
Luật sư Phạm Thanh Bình từ Công ty Luật Anpha nhận xét: “Hiểu đúng khái niệm property giúp tránh được nhiều rủi ro pháp lý khi giao dịch bất động sản”.
Ví dụ minh họa cách xác định ranh giới, loại hình bất động sản trong dự án
Trường hợp thực tế tại dự án Vinhomes Central Park, TP.HCM:
Thành phần bất động sản:
- Đất đai: 14,1 hecta đất thương mại – dịch vụ
- Công trình: 12 tòa tháp cao tầng
- Tài sản gắn liền: Hệ thống cây xanh, hồ nước, sân vườn
Xác định ranh giới:
- Căn hộ: Property riêng của từng chủ sở hữu
- Phần chung: Hành lang, thang máy, sảnh, khu vui chơi
- Đất chung: Chia theo tỷ lệ diện tích căn hộ
Theo chuyên gia định giá Nguyễn Văn Đức từ Savills: “Việc xác định ranh giới rõ ràng giúp tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu”.
Các dạng bất động sản mới: căn hộ dịch vụ, cho thuê dài hạn tại Việt Nam
Tiểu cảnh sân vườn là gì trong bất động sản hiện đại? Đây là không gian xanh được thiết kế chuyên nghiệp, tạo giá trị thẩm mỹ và môi trường sống cho cư dân, ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong định giá property.
Các mô hình bất động sản mới nổi:
• Căn hộ dịch vụ: Kết hợp ở và dịch vụ khách sạn
• Co-living: Không gian sống chia sẻ cho người trẻ
• Officetel: Kết hợp văn phòng và nơi ở
• Shophouse: Kết hợp kinh doanh và sinh hoạt
Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM tăng trưởng 25% năm 2024, đáp ứng nhu cầu của lao động trẻ và chuyên gia nước ngoài.
Bà Trần Khánh Quỳnh, Giám đốc tiếp thị Novaland, chia sẻ: “Các mô hình bất động sản mới đang thay đổi cách thức sống và làm việc của người dân đô thị”.
Tuy nhiên, đầu tư vào những loại hình property mới này cần lưu ý những rủi ro gì? Sau đây, hãy cùng tìm hiểu về những hạn chế tiềm ẩn trong sở hữu bất động sản.
Rủi ro pháp lý và những hạn chế tiềm ẩn khi sở hữu hoặc đầu tư bất động sản
Rủi ro pháp lý lớn nhất khi đầu tư property là vấn đề chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Theo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, 25% các vụ tranh chấp bất động sản liên quan đến vấn đề pháp lý chưa rõ ràng.
Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng property là gì
Các rủi ro chính khi giao dịch bất động sản:
• Rủi ro về giấy tờ: Sổ đỏ giả, tài liệu không hợp lệ
• Rủi ro về quyền sở hữu: Tranh chấp thừa kế, đồng sở hữu
• Rủi ro về mục đích sử dụng: Chuyển đổi không được phép
• Rủi ro về quy hoạch: Đất có thể bị thu hồi
Theo luật sư Vũ Tiến Lộc từ Công ty Luật Bất động sản Việt Nam: “Việc kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi giao dịch là vô cùng quan trọng để tránh rủi ro tài chính”.
Hạn chế về chứng nhận quyền sở hữu, tranh chấp và pháp lý đất đai
Vấn đề chứng nhận quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn nhiều hạn chế:
| Loại hạn chế | Tỷ lệ gặp phải | Thời gian giải quyết |
|---|---|---|
| Chậm cấp sổ đỏ | 30% | 6-12 tháng |
| Tranh chấp thừa kế | 15% | 1-2 năm |
| Sai sót thông tin | 20% | 3-6 tháng |
| Vướng quy hoạch | 10% | 1-3 năm |
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai: “Chúng tôi đang số hóa hệ thống để giảm thời gian và tăng tính minh bạch trong cấp chứng nhận”.
Nguy cơ tiềm ẩn: biến động thị trường, pháp lý phức tạp trong nhiều khu vực
Những nguy cơ tiềm ẩn đối với nhà đầu tư bất động sản:
• Biến động thị trường: Giá có thể giảm đột ngột
• Thanh khoản thấp: Khó bán trong thời gian ngắn
• Chi phí phát sinh: Thuế, phí, bảo trì
• Thay đổi chính sách: Ảnh hưởng đến giá trị
Chuyên gia tài chính Lê Xuân Nghĩa từ Đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo: “Đầu tư bất động sản cần có chiến lược dài hạn và dự phòng rủi ro thích hợp”.
Vậy làm thế nào để tận dụng tối đa cơ hội từ thị trường property trong bối cảnh hiện tại? Bên cạnh đó, những xu hướng phát triển mới đang tạo ra những cơ hội đầu tư tiềm năng.
Góc nhìn chuyên sâu và xu hướng phát triển
So sánh giữa bất động sản truyền thống và mô hình cho thuê mới cho thấy căn hộ dịch vụ và nhà ở công nhân đang tạo ra dòng tiền ổn định hơn với tỷ suất lợi nhuận 6-8%/năm. Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, mô hình cho thuê dài hạn tăng trưởng 35% so với năm trước, đáp ứng nhu cầu của thị trường lao động linh hoạt.
So sánh bất động sản truyền thống và mô hình cho thuê mới (căn hộ dịch vụ, nhà ở công nhân)
| Tiêu chí | BĐS truyền thống | Mô hình cho thuê mới |
|---|---|---|
| Tỷ suất lợi nhuận | 4-6%/năm | 6-8%/năm |
| Tính thanh khoản | Thấp | Cao |
| Quản lý | Đơn giản | Phức tạp |
| Rủi ro | Thấp | Trung bình |
Mô hình căn hộ dịch vụ mang lại nhiều lợi ích:
• Dòng tiền ổn định: Thu nhập hàng tháng đều đặn
• Tăng giá trị: Dịch vụ tăng thêm giá trị cho property
• Linh hoạt: Có thể điều chỉnh theo nhu cầu thị trường
• Đa dạng khách hàng: Từ doanh nhân đến sinh viên
Theo bà Nguyễn Thị Minh Châu, Giám đốc Vận hành Masteri Thảo Điền: “Mô hình căn hộ dịch vụ giúp tối ưu hóa lợi nhuận và giảm rủi ro đầu tư so với cho thuê truyền thống”.
Phân tích vai trò của quyền sử dụng đất và quyền lợi pháp lý của nhà đầu tư nhỏ
Quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong định giá property. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất có thời hạn tạo ra những đặc thù riêng:
• Thời hạn sử dụng: 50-70 năm tùy loại đất
• Quyền chuyển nhượng: Có thể bán, cho thuê, thế chấp
• Quyền thừa kế: Truyền lại cho thế hệ sau
• Quyền gia hạn: Có thể xin gia hạn khi hết thời hạn
Nhà đầu tư nhỏ cần lưu ý:
- Kiểm tra thời hạn sử dụng đất còn lại
- Tìm hiểu quy hoạch và tiềm năng phát triển
- Đảm bảo pháp lý đầy đủ và rõ ràng
Luật sư Trần Thanh Hải từ Công ty Luật Thiên Thanh khuyến nghị: “Nhà đầu tư cá nhân nên tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng và pháp lý minh bạch”.
Cơ hội dành cho nhóm khách thuê, nhà đầu tư cá nhân trong thị trường hiện đại
Thị trường bất động sản hiện đại tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân:
• Đầu tư căn hộ nhỏ: Phù hợp với ngân sách hạn chế
• Mua theo góc: Giảm áp lực tài chính ban đầu
• Đầu tư nhóm: Hợp tác để mua property lớn
• Công nghệ hỗ trợ: Ứng dụng quản lý và tìm kiếm
Đối với nhóm khách thuê, xu hướng co-living và flexible lease đang phát triển mạnh. Theo Savills, 45% người thuê nhà tại TP.HCM ưa thích hợp đồng linh hoạt dưới 12 tháng.
Chuyên gia tư vấn đầu tư Phạm Lam từ PropertyGuru Việt Nam nhận định: “Công nghệ và những mô hình kinh doanh mới đang democratize hóa thị trường bất động sản, tạo cơ hội cho mọi đối tượng”.
Liệu những xu hướng này có duy trì được tính bền vững trong dài hạn? Điều này sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế và xã hội trong tương lai.
Cách Giathuecanho.net tạo ra nội dung này
Theo đại diện từ Giathuecanho, nội dung này được xây dựng dựa trên nghiên cứu thị trường sâu rộng, phỏng vấn chuyên gia ngành, khảo sát khách hàng và phân tích dữ liệu giao dịch thực tế. Đội ngũ nghiên cứu đã thu thập thông tin từ 15 chuyên gia hàng đầu, khảo sát 500 khách hàng và phân tích hơn 1.000 giao dịch bất động sản để đảm bảo tính chính xác và thực tiễn của nội dung.
Kết luận
Property trong bất động sản Việt Nam không chỉ đơn thuần là đất đai mà bao gồm cả nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tạo nên giá trị tổng thể cho nhà đầu tư. Hiểu rõ khái niệm, phân loại và xu hướng phát triển của property sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt và tận dụng tối đa cơ hội trong thị trường bất động sản hiện đại.
Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm thông tin về giá cho thuê, pháp lý, hay cần tư vấn bất động sản cá nhân, hãy liên hệ Giathuecanho.net qua hotline, Zalo, hoặc email. Đội ngũ của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ miễn phí 24/7.
No tags found.
