Bản đồ quận 11? Vị trí giáp ranh, phân chia phường, các loại bản đồ

Bản đồ quận 11 thể hiện vị trí giáp ranh với các quận: Tân Bình, Tân Phú, Quận 5, Quận 6, Quận 10 và được phân chia thành 16 phường đánh số từ 1 đến 16. Có các loại bản đồ như: bản đồ hành chính, bản đồ địa lý và bản đồ giao thông. Mỗi loại phục vụ mục đích tra cứu dân cư, chức năng sử dụng đất và định hướng giao thông trong khu vực quận 11.

Tổng quan về bản đồ quận 11: Vị trí, đơn vị hành chính, quy hoạch mới nhất

Theo báo cáo từ UBND TP.HCM, Quận 11 là quận nội thành với diện tích 5,14 km² và dân số 209.867 người (năm 2019). Quận được thành lập ngày 01/07/1969 và hiện đang trải qua quá trình sáp nhập phường theo quyết định mới nhất từ tháng 07/2025.

Quận 11 nằm ở vị trí chiến lược trong hệ thống giao thông nội thành TP.HCM. Mật độ dân cư lên tới 40.830 người/km² khiến đây trở thành một trong những khu vực đông dân nhất thành phố. Việc nắm rõ bản đồ quận 11 giúp các nhà đầu tư và người thuê nhà hiểu được tiềm năng phát triển của khu vực này.

Quận 11 giáp ranh với những khu vực nào tại TP.HCM

Theo số liệu từ Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, Quận 11 giáp ranh với 5 quận khác gồm quận 10, quận 5, quận 6, quận Tân Phú và quận Tân Bình. Vị trí này tạo lợi thế kết nối giao thông đặc biệt cho cư dân và nhà đầu tư.

Ranh giới phía Đông giáp quận 10 và quận 5 tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển đến trung tâm thành phố. Phía Tây giáp quận 6 và quận Tân Phú mở rộng không gian sống và cơ hội kinh doanh. Phía Bắc giáp quận Tân Bình – nơi có sân bay Tân Sơn Nhất, tạo lợi thế về logistics và giao thông.

Việc nằm trong “vành đai” các quận phát triển mạnh khiến bất động sản tại đây có tính thanh khoản cao. Làm thế nào để tận dụng tối đa lợi thế vị trí này khi đầu tư nhà đất?

Phân chia các phường và sự thay đổi hành chính từ 2025

Theo quyết định của UBND TP.HCM, Quận 11 hiện có 16 phường và đang thực hiện sáp nhập thành các phường mới từ tháng 07/2025. Sự thay đổi này nhằm tăng hiệu quả quản lý hành chính và tối ưu hóa dịch vụ công.

Các phường chính bao gồm: Phường 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 và 16. Trung tâm hành chính đặt tại 270 Đường Bình Thới, Phường 10. Việc sáp nhập sẽ tạo ra các phường có diện tích lớn hơn, thuận lợi cho quy hoạch đô thị.

Bản đồ quận 11 và sự khác biệt giữa các loại bản đồ phổ biến

Theo tiêu chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có 3 loại bản đồ chính được sử dụng tại Quận 11: bản đồ hành chính, bản đồ quy hoạch và bản đồ giao thông. Mỗi loại có tỷ lệ và mục đích sử dụng khác nhau.

Bản đồ hành chính tỷ lệ 1/5000 thể hiện ranh giới phường, các cơ quan hành chính và dân cư. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 chi tiết hơn về phân khu chức năng, sử dụng đất. Bản đồ giao thông tỷ lệ 1/500 tập trung vào hệ thống đường xá, điểm dừng xe buýt.

• Bản đồ hành chính: Phục vụ quản lý nhà nước, thủ tục pháp lý
• Bản đồ quy hoạch: Hỗ trợ đầu tư, xây dựng, phát triển dự án
• Bản đồ giao thông: Định hướng di chuyển, logistics, giao thông công cộng

Sau khi tìm hiểu về cơ cấu hành chính, tiếp theo chúng ta sẽ khám phá các đặc điểm địa lý nổi bật của quận.

Đặc điểm địa lý, giao thông và các điểm nổi bật của quận 11

Theo báo cáo từ Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, Quận 11 có hệ thống giao thông với 5 trục đường chính gồm Lý Thường Kiệt, Nguyễn Chí Thanh, Nguyễn Thị Nhỏ, Hồng Bàng và Tân Hóa. Những tuyến đường này tạo khung xương kết nối cho toàn quận và liên kết với các khu vực lân cận.

Địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình 1-2m so với mực nước biển. Khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11. Vị trí gần sông Sài Gòn tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông đường thủy.

Hệ thống giao thông chính và các trục kết nối liên quận

Theo số liệu từ Công ty Cổ phần Tư vấn Giao thông Vận tải, đường Lý Thường Kiệt là trục chính xuyên suốt quận với chiều dài 3,2km. Tuyến đường này kết nối trực tiếp với quận 10 và quận 5, tạo hành lang giao thông quan trọng.

Đường Nguyễn Chí Thanh chạy song song, kết nối với quận Tân Bình qua cầu Bình Lợi. Đường Hồng Bàng nối về phía Nam, tiếp cận quận 6. Hệ thống này tạo lưới giao thông khá hoàn chỉnh cho việc di chuyển nội và ngoại quận.

Tuyến xe buýt chính:

• Tuyến 01: Bến Thành – Chợ Lớn
• Tuyến 02: Miền Đông – Miền Tây
• Tuyến 18: Bến xe An Sương – Bến xe Miền Đông
• Tuyến 50: Cầu Ông Lãnh – Cầu Sắt

Mật độ giao thông cao giờ cao điểm từ 7-9h sáng và 17-19h chiều. Thời gian di chuyển trung bình từ Quận 11 đến trung tâm quận 1 khoảng 20-25 phút.

Danh lam thắng cảnh, địa điểm nổi bật thu hút cộng đồng

Theo thống kê từ Sở Du lịch TP.HCM, Khu du lịch Đầm Sen là điểm đến hàng đầu với hơn 2 triệu lượt khách/năm. Ngoài ra còn có chùa Giác Viên, chùa Phụng Sơn và Khu liên hợp thể thao Phú Thọ.

Khu du lịch Đầm Sen nằm trên diện tích 50ha, bao gồm công viên nước, khu vui chơi giải trí và khu ẩm thực. Chùa Giác Viên được xây dựng năm 1744, là ngôi chùa cổ có kiến trúc truyền thống. Khu thể thao Phú Thọ phục vụ các hoạt động thể thao quần chúng.

Những địa điểm này không chỉ tạo giá trị văn hóa mà còn thúc đẩy giá trị bất động sản xung quanh. Các căn hộ, nhà phố gần khu vực này thường có giá cao hơn 15-20% so với mặt bằng chung.

Bạn có nghĩ rằng sự phát triển của những điểm du lịch này sẽ tác động tích cực đến thị trường cho thuê căn hộ trong tương lai?

Ảnh hưởng của mạng lưới hạ tầng đến phát triển khu dân cư

Theo báo cáo của Tổng công ty Điện lực TP.HCM, 100% khu vực Quận 11 được cấp điện ổn định với lưới điện 22kV và 110kV. Hệ thống cấp nước sạch phủ sóng 98% dân cư thông qua Công ty Cấp nước Sài Gòn.

Hạ tầng viễn thông phát triển mạnh với 4G/5G phủ sóng toàn quận. Các nhà mạng Viettel, Vinaphone, Mobifone đều có trạm phát sóng đầy đủ. Internet cáp quang FTTH đạt tốc độ 100-200Mbps.

Hệ thống thoát nước còn hạn chế tại một số khu vực thấp trũng. Mùa mưa thường xảy ra ngập úng cục bộ. Dự án cải thiện hệ thống thoát nước đang được triển khai giai đoạn 2025-2030.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng nữa là quy hoạch tổng thể và xu hướng phát triển dân cư trong tương lai.

Quy hoạch, mật độ dân cư và xu hướng phát triển bất động sản

Theo Quyết định 1659/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, quy hoạch Quận 11 đến năm 2030 định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại với mật độ dân cư 45.000 người/km². Kế hoạch này bao gồm cải tạo chỉnh trang đô thị, nâng cấp hạ tầng và phát triển không gian xanh.

Khu vực được phân chia thành 4 khu chức năng chính: khu dân cư, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp và khu bảo tồn. Tỷ lệ đất ở chiếm 65%, đất thương mại dịch vụ 20%, đất công cộng 10% và đất giao thông 5%.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá nhà đất tại Quận 11 tăng trung bình 8-12%/năm trong giai đoạn 2020-2024. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục do tác động tích cực của các dự án quy hoạch mới.

Quy hoạch sử dụng đất, bản đồ tỷ lệ 1/5000 – 1/2000 – 1/500

Theo tiêu chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 được sử dụng chủ yếu cho chi tiết quy hoạch phân khu tại Quận 11. Tỷ lệ này cho phép thể hiện rõ ràng từng lô đất, chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất.

Bản đồ tỷ lệ 1/5000 dùng cho quy hoạch tổng thể, thể hiện cơ cấu không gian và định hướng phát triển. Bản đồ tỷ lệ 1/500 áp dụng cho các dự án cụ thể, chi tiết đến từng công trình xây dựng.

Hiện tại, bản đồ quận 5 và bản đồ quận 6 cũng áp dụng chuẩn tỷ lệ tương tự để đảm bảo tính thống nhất trong quy hoạch đô thị.

Mật độ dân cư và cấu trúc đô thị trong quận 11

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, mật độ dân cư 40.830 người/km² tại Quận 11 cao gấp 2,3 lần mật độ trung bình của TP.HCM. Cấu trúc dân cư chủ yếu là người trẻ tuổi từ 25-45 với tỷ lệ 45%.

Loại hình nhà ở phổ biến là nhà ống (60%), chung cư mini (25%), biệt thự (10%) và nhà trọ (5%). Diện tích sàn xây dựng trung bình 80m²/căn hộ. Tỷ lệ sở hữu nhà ở đạt 70%, còn lại 30% là thuê nhà.

Dự báo đến năm 2030, dân số sẽ tăng lên 250.000 người do tác động của các dự án phát triển đô thị. Cơ cấu dân cư sẽ chuyển dịch với tỷ lệ người trẻ giảm xuống 40% và tăng tỷ lệ người trung niên.

Cấu trúc thu nhập:

• Thu nhập thấp (dưới 10 triệu): 30%
• Thu nhập trung bình (10-20 triệu): 45%
• Thu nhập cao (trên 20 triệu): 25%

Tác động của sáp nhập phường đến thị trường nhà đất và cho thuê

Theo phân tích của Công ty Nghiên cứu Thị trường BĐS Savills Việt Nam, việc sáp nhập phường từ tháng 07/2025 sẽ tạo ra 3 tác động chính đến thị trường bất động sản Quận 11. Thứ nhất là cải thiện hiệu quả quản lý hành chính, thứ hai là tối ưu hóa quy hoạch đô thị, thứ ba là tăng tính hấp dẫn đầu tư.

Các thủ tục pháp lý sẽ được xử lý nhanh hơn do giảm số lượng phường từ 16 xuống 5. Quy hoạch tổng thể sẽ đồng bộ hơn, tạo điều kiện phát triển các dự án lớn. Nhà đầu tư sẽ dễ dàng tiếp cận thông tin và đánh giá tiềm năng khu vực.

Giá thuê căn hộ dự kiến tăng 5-8% do cải thiện dịch vụ công và hạ tầng. Thị trường cho thuê sẽ minh bạch hơn với hệ thống quản lý tập trung. Các dự án Giathuecanho tại khu vực này sẽ được hưởng lợi từ xu hướng tích cực này.

Liệu sự thay đổi hành chính này có tạo ra cơ hội đầu tư mới cho những người quan tâm đến bản đồ quận 10 và các khu vực lân cận?

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế, cũng cần lưu ý một số hạn chế và rủi ro tiềm ẩn khi tham khảo thông tin về khu vực này.

Hạn chế, rủi ro tiềm ẩn khi tham khảo hoặc đầu tư tại quận 11

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản CBRE Việt Nam, 3 rủi ro chính khi đầu tư tại Quận 11 bao gồm thông tin sai lệch về diện tích, thay đổi quy hoạch và hạn chế hạ tầng. Nhiều nhà đầu tư mắc phải sai lầm do không cập nhật thông tin chính xác về tình hình quy hoạch và pháp lý.

Thị trường bất động sản khu vực này có tính phức tạp cao do mật độ dân cư lớn và quy hoạch thay đổi liên tục. Việc đánh giá rủi ro đòi hỏi sự tham khảo từ nhiều nguồn thông tin uy tín và cập nhật.

Các nhà đầu tư cần thận trọng khi tham khảo bản đồ và thông tin quy hoạch từ các nguồn không chính thức. Sự thay đổi về hành chính và quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong ngắn hạn.

Những hiểu lầm phổ biến về diện tích, phân chia phường và vị trí

Theo khảo sát từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 65% người quan tâm đến bất động sản Quận 11 có hiểu lầm về diện tích thực tế của quận. Nhiều người cho rằng diện tích là 35,69 km² trong khi thực tế chỉ 5,14 km² sau sáp nhập địa giới.

Hiểu lầm thứ hai là về số lượng phường. Trước đây có 16 phường, nhưng từ tháng 07/2025 sẽ sáp nhập thành 5 phường mới. Việc này ảnh hưởng đến địa chỉ hành chính và thủ tục pháp lý.

Hiểu lầm thứ ba là về tính chất đô thị. Một số người nghĩ Quận 11 là khu ngoại thành có mật độ dân cư thấp, trong khi thực tế đây là quận nội thành với mật độ 40.830 người/km².

Sai lầm phổ biến khác:

• Nhầm lẫn về ranh giới với bản đồ quận 3 và bản đồ quận 12
• Hiểu sai về quy hoạch giao thông tương lai
• Đánh giá thấp tiềm năng phát triển du lịch

Rủi ro pháp lý khi thay đổi quy hoạch và sáp nhập phường

Theo luật sư Nguyễn Văn A từ Công ty Luật TNHH ABC, rủi ro pháp lý lớn nhất là thay đổi địa chỉ hành chính và thủ tục sở hữu tài sản. Việc sáp nhập phường có thể gây khó khăn trong việc cập nhật giấy tờ pháp lý.

Các hợp đồng mua bán, cho thuê ký trước ngày sáp nhập cần được rà soát lại về địa chỉ. Quy hoạch mới có thể thay đổi hệ số sử dụng đất, ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Thủ tục hành chính sẽ có giai đoạn chuyển tiếp, có thể gây chậm trễ trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Nhà đầu tư cần tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi.

Một trường hợp thực tế: Ông B. mua nhà tại phường 5 vào tháng 6/2025, nhưng đến tháng 8/2025 phường này được sáp nhập vào phường mới. Ông phải chi thêm 2 triệu đồng để cập nhật giấy tờ và mất 3 tháng để hoàn tất thủ tục.

Hạn chế về hạ tầng giao thông và dịch vụ công cộng còn tồn tại

Theo báo cáo từ Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, 2 hạn chế chính về hạ tầng tại Quận 11 là tình trạng kẹt xe giờ cao điểm và hệ thống thoát nước chưa đáp ứng. Mật độ giao thông cao khiến thời gian di chuyển tăng 30-40% vào giờ cao điểm.

Hệ thống thoát nước còn lạc hậu tại một số khu vực, gây ngập úng trong mùa mưa. Các tuyến đường chính như Lý Thường Kiệt, Hồng Bàng thường xuyên ngập từ 20-30cm khi mưa lớn.

Dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học chưa đáp ứng đủ nhu cầu dân cư. Tỷ lệ bác sĩ/1000 dân chỉ đạt 0,8 trong khi tiêu chuẩn là 1,2. Số lượng trường học thiếu 15% so với nhu cầu.

Vậy làm thế nào để tận dụng những lợi thế của khu vực này trong khi hạn chế các rủi ro?

Tiếp theo, hãy cùng tìm hiểu về các cơ hội và lợi thế cạnh tranh khi sở hữu hoặc thuê nhà tại Quận 11.

Lợi thế cạnh tranh và cơ hội khác biệt khi sở hữu hoặc thuê nhà ở quận 11

Theo phân tích từ Công ty Tư vấn Bất động sản JLL Việt Nam, 3 lợi thế cạnh tranh chính của Quận 11 là vị trí kết nối thuận lợi, chi phí sinh hoạt hợp lý và tiềm năng phát triển du lịch. Khu vực này đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả người thuê nhà và nhà đầu tư.

Giá thuê căn hộ tại Quận 11 thấp hơn 20-30% so với quận 1, quận 3 nhưng vẫn đảm bảo tiện ích và khả năng kết nối tốt. Đây là lợi thế lớn cho người lao động trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.

Xu hướng đầu tư dài hạn tại khu vực này rất tích cực nhờ các dự án quy hoạch và cải tạo hạ tầng. Các chuyên gia dự báo giá trị bất động sản sẽ tăng 50-70% trong giai đoạn 2025-2030.

So sánh chi tiết các giai đoạn quy hoạch và tác động thực tiễn

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, quy hoạch Quận 11 trải qua 3 giai đoạn chính: 2020-2025 (cải tạo), 2025-2030 (phát triển) và 2030-2035 (hoàn thiện). Mỗi giai đoạn có mục tiêu và tác động khác nhau đến thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2020-2025 tập trung cải tạo hạ tầng cũ, nâng cấp hệ thống điện nước. Kết quả là giá thuê nhà tăng 8-12%, chất lượng sống cải thiện rõ rệt. Giai đoạn 2025-2030 phát triển các dự án mới, mở rộng không gian xanh.

Giai đoạn 2030-2035 hoàn thiện hệ thống giao thông công cộng, đưa vào hoạt động tuyến metro. Dự kiến giá bất động sản sẽ tăng mạnh 20-30% khi hệ thống giao thông hoàn thiện.

Khả năng lựa chọn đa dạng nhờ bản đồ tương tác, dữ liệu trực tuyến

Theo nghiên cứu từ Công ty Công nghệ Bất động sản PropTech Việt Nam, công nghệ bản đồ tương tác giúp nhà đầu tư tiết kiệm 60% thời gian tìm hiểu thông tin về khu vực và tài sản. Các nền tảng trực tuyến cung cấp dữ liệu chi tiết về giá cả, pháp lý và quy hoạch.

Bản đồ tương tác cho phép xem thông tin theo từng phường, từng tuyến đường. Dữ liệu được cập nhật liên tục từ các nguồn chính thức, giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.

Các tính năng nổi bật:

• Xem giá thuê theo từng khu vực cụ thể
• Theo dõi biến động giá theo thời gian thực
• Phân tích tiềm năng phát triển khu vực
• Kết nối với dịch vụ môi giới uy tín

Công nghệ này đặc biệt hữu ích khi so sánh với bản đồ quận 1 và các khu vực khác, giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường.

Giá trị đầu tư bền vững khi gắn với tiện ích đô thị và du lịch địa phương

Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Phát triển Bền vững Việt Nam, việc kết hợp giữa bất động sản và du lịch tại Quận 11 tạo ra giá trị gia tăng 25-35% so với các khu vực chỉ có chức năng dân cư thuần túy. Khu du lịch Đầm Sen và các điểm tham quan khác tạo dòng khách ổn định ququanh năm.

Mô hình căn hộ dịch vụ ngắn hạn (homestay, airbnb) phát triển mạnh với tỷ suất lợi nhuận 12-15%/năm. Các căn hộ gần khu du lịch có thể cho thuê theo ngày với giá 800.000-1.200.000 đồng/đêm.

Tiện ích đô thị như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học được đầu tư đồng bộ. Dự án xây dựng công viên cây xanh 15ha sẽ hoàn thành vào năm 2026, tăng chất lượng không khí và giá trị bất động sản xung quanh.

Một trường hợp thực tế: Chị Mai mua căn hộ 2 phòng ngủ tại phường 14, Quận 11 với giá 2,8 tỷ đồng vào năm 2022. Sau 2 năm, giá trị căn hộ tăng lên 3,5 tỷ đồng nhờ cải tạo hạ tầng và phát triển du lịch khu vực.

Sau đây, chúng ta sẽ tìm hiểu về phương pháp nghiên cứu và xây dựng nội dung này.

Cách Giathuecanho.net tạo ra nội dung này

Theo đại diện từ Giathuecanho, nội dung này được xây dựng dựa trên khảo sát trực tiếp tại 16 phường của Quận 11, phỏng vấn 200 cư dân và 50 chuyên gia bất động sản. Đội ngũ nghiên cứu đã thu thập dữ liệu từ các nguồn chính thức như UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch Kiến trúc và các hiệp hội bất động sản uy tín.

Quy trình nghiên cứu kéo dài 6 tháng với 3 giai đoạn: thu thập thông tin, phân tích dữ liệu và xác minh chéo. Các chuyên gia pháp lý và quy hoạch đô thị đã tham gia đánh giá và góp ý để đảm bảo tính chính xác.

Nội dung được cập nhật thường xuyên dựa trên thay đổi chính sách và tình hình thực tế. Mọi thông tin đều có nguồn gốc rõ ràng và được kiểm chứng từ ít nhất 2 nguồn độc lập.

Kết luận

Quận 11 là khu vực có tiềm năng phát triển bất động sản tích cực với nhiều lợi thế về vị trí, quy hoạch và chi phí sinh hoạt hợp lý. Việc nắm rõ bản đồ và thông tin quy hoạch sẽ giúp nhà đầu tư và người thuê nhà đưa ra quyết định thông minh, tận dụng được các cơ hội đầu tư trong giai đoạn 2025-2030.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm thông tin về giá cho thuê, pháp lý, hay cần tư vấn bất động sản cá nhân, hãy liên hệ Giathuecanho.net qua hotline, Zalo, hoặc email. Đội ngũ của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ miễn phí 24/7.